İngiltere'de kiracı kuralları: Section 21 kalktı mı? Kira artışı, depozito ve right to rent nasıl işliyor?

Kimler için geçerli?

Bu yazı yalnızca İngiltere (England) için geçerlidir. İskoçya, Galler ve Kuzey İrlanda'da kurallar farklıdır. Örneğin right to rent kontrolü o üç bölgede istenmez.

Yazı, özel kiralık evlerdeki kiracıları anlatır. Pansiyoner (lodger), belediye evi veya öğrenci yurdu gibi türler burada ele alınmadı; kurallar farklı olabilir.

Ayrıntılar

Section 21 kalktı mı?

• Resmî sayfalara göre evet. İngiltere'de 1 Mayıs 2026'dan beri Section 21 ("no fault", yani sebep göstermeden çıkarma) ile çıkarma yapılamıyor.
• Ev sahibi geçerli bir sebep (possession ground) göstermek zorunda. Örnekler: evi satmak, kendisinin taşınması, kira borcu.
• Ev sahibinin vermesi gereken bildirim süresi sebebe göre değişir. Shelter'a göre örneğin kira borcunda 4 hafta, satış veya ev sahibinin taşınmasında 4 ay verilir. Bunlar yalnızca örnektir; başka sebeplerde süre farklıdır.
• Eski bildirimler: Shelter'a göre Section 21 ancak iki şart birlikte varsa geçerlidir. Bildirim 1 Mayıs 2026'dan önce alınmış olmalı ve ev sahibi 1 Ağustos 2026'dan önce mahkemeye başvurmuş olmalı. Bu tarihlerden biri kaçırıldıysa bildirim geçerli değildir.

Kiracılık türü

• Çoğu kira artık süresiz, kendiliğinden devam eden "assured periodic tenancy" (rolling tenancy) türündedir.
• Kiracı ayrılmak için genellikle 2 ay önceden yazılı haber verir. Ev sahibi yazılı olarak daha kısa süreyi kabul ederse o geçerlidir.

Kira artışı

• Kira yılda en fazla bir kez artırılabilir. Ev sahibi artıştan en az 2 ay önce bildirim vermelidir. Özel ev sahipleri genellikle Form 4A kullanır.
• Citizens Advice'a göre artış 52 haftada bir yapılabilir ve kiranın ilk 52 haftasında yapılamaz.
• Artış piyasa kirasından yüksek görünüyorsa First-tier Tribunal'e (kira anlaşmazlıklarına bakan kurul) itiraz edilebilir. Shelter'a göre başvuru, bildirimin süresi dolmadan yapılmalıdır. Shelter'a göre kurul kirayı düşürebilir ama ev sahibinin istediğinden yükseğe çıkaramaz.

Depozito

• Depozito, ev sahibi veya emlakçı tarafından alındıktan sonra 30 gün içinde onaylı bir şemada korunmalıdır. GOV.UK sayfası bunu assured periodic tenancy çerçevesinde anlatır.

Kiralamadan önce

• Ev sahipleri ve emlakçılar ilanda kirayı yazmalı ve ilan fiyatının üstünde teklif istememeli, teşvik etmemeli, kabul etmemeli (rental bidding yasağı).
• Sözleşmenin imzalanması ile kiranın başlaması arasında en fazla 1 aylık kira peşin istenebilir.
• Housing Hub sayfasına göre çocuğu olan veya yardım alan kiracılara ayrımcılık yapmak artık yasa dışıdır.

Right to rent kontrolü

• Right to rent, İngiltere'de kiralamak için gereken hukuki statünün kontrolüdür. GOV.UK'a göre İngiltere'de kiralayan herkes bunu kanıtlar. Yöntem kişinin uyruğuna ve statüsüne göre değişir.
• Share code, Home Office'in internetten verdiği, statüyü gösteren koddur.
• Ev sahiplerine yönelik resmî kılavuz (code of practice), 1 Ekim 2026 ve sonrasında başlayan kiralar için üç yol tanır: Home Office çevrimiçi kontrolü, elle belge kontrolü ve uygun olduğu durumlarda dijital doğrulama servisi.
• Kılavuza göre farklı bir kontrol yoluna ihtiyaç duyan kişiye daha kötü davranılmamalıdır. Ev sahibi, çevrimiçi servisi kullanamayanlar için yalnızca dijital kanıtta ısrar edip elle kontrolü reddedemez.
• Uzatma başvurusu veya itiraz sürerken kiracı belge ya da share code gösteremezse, ev sahibi Landlord Checking Service'e (Home Office'in ev sahipleri için evet/hayır yanıtı veren kontrol hizmeti) başvurabilir.

Dikkat edilecekler

• Ev sahibi kayıt sistemi (landlord registration) 15 Aralık 2026'dan itibaren bölge bölge başlıyor. Bu tarih yakın; resmî sayfadan kontrol edin.
• Bu yazı genel bilgidir; hukuki veya göçmenlik danışmanlığı değildir.

Ne yapabilirsiniz?

1. Resmî özeti okuyun: Private renting is changing.
2. Depozito kuralları için GOV.UK deposit protection, right to rent için Prove your right to rent sayfasına bakılabilir.
3. Kira artışı için Citizens Advice sayfası var.
4. Danışmak için: Citizens Advice iletişim ve Shelter England.
5. Ev sahibine veya kuruma sorulabilecek sorular: "Bu bildirim hangi forma ve sebebe dayanıyor?", "Depozito hangi şemada korunuyor?"
6. Statü sorunlarında kayıtlı bir danışman için Find an immigration adviser sayfası kullanılabilir.